Náhradu za skryté vady lze po prodávajícím žádat až 5 let po koupi nemovitosti. 

Vytvořeno dne: 07/11/2022

Jak se chránit?

Pokud jste prodali nemovitost, reklamace skrytých vad se můžete bát až 5 let zpětně. Zjistěte, jaká jsou rizika, a co můžete udělat pro svou maximální možnou ochranu.

Co jsou to skryté vady?

Za skrytou považujeme takovou vadu, která existovala ještě před převzetím nemovitosti, ale vyšla najevo až později. Jednoduše řečeno, vada existovala ještě před předáním nemovitosti a kupující si jí nevšiml. Typickým příkladem mohou být staré rozvody elektřiny (i když prodávající tvrdil, že rozvody jsou nové), vlhkost ve zdivu zakrytá nábytkem apod. 

Odstranitelné a neodstranitelné vady

Skryté vady se dělí na dva druhy – odstranitelné a neodstranitelné. 

Odstranitelné skryté vady jsou takové, které je možné zahladit nebo opravit. V případě, 
že se taková vada na nemovitosti vyskytne, má kupující právo požadovat po prodávajícím opravu nebo slevu.

U neodstranitelných vad se jedná o poškození zásadnějšího rázu, které není možné odstranit. Pakliže se taková vada vyskytne, kupující má právo požadovat slevu, nebo dokonce od smlouvy odstoupit a nechat si vrátit zaplacenou částku. 

Lze předejít skrytým vadám?

Z pohledu prodávajícího: 

Ještě, než realitní makléř přivede na prohlídku první návštěvníky, měl by se vyptat 
na veškeré vady, o kterých prodávající ví. Skryté vady se nikdy nevyplatí zamlčovat, kamuflovat nebo jinak schovávat. Následné problémy za to rozhodně nestojí. 
V neposlední řadě by mělo být kupní smlouvě jasně uvedeno, že nemovitost odpovídá svému stáří a příslušnému opotřebení. V předávacím protokolu by pak měla zaznít věta, 
že kupující shledává nemovitost v takovém stavu, jaký je uveden v kupní smlouvě, 
a že měl možnost se dostatečně s nemovitostí seznámit.

Upozornění: Odpovědnosti za skryté vady se nezbavíte, ani když do kupní smlouvy uvedete jednu z těchto oblíbených kouzelných formulí:

„kupující přebírá nemovitost, jak stojí a leží”,

„kupující se před podpisem smlouvy seznámil se stavem nemovitosti”,

„kupující byl seznámen se stavem nemovitosti a přebírá ji tak do vlastních rukou”,

„prodávající se s kupujícím dohodl, že kupující nebude uplatňovat nároky na odškodné v případě, že se objeví skrytá vada.”

Z pohledu kupujícího:

Maximální obezřetnost přichází na řadu tehdy, pokud zpozorujete jakékoliv „kutilství”, které by mohlo krýt zásadní problémy. Příkladem je snaha o neodborné vyspravení prasklin ve zdi nebo amatérsky opravené padající omítky. Pakliže přemýšlíte o koupi staršího domu, vždy byste s sebou měli na prohlídku přivést odborníka v oboru stavitelství (zedníka, architekta, projektanta nebo podobná řemesla a povolání)

Skrytými vadami se lze ohánět až 5 let po koupi!

Skryté vady jsou obrovským problémem mimo jiné i proto, že kupující může po prodávajícím požadovat náhradu až 5 dlouhých let zpětně od nabytí vlastnického práva (podle ustanovení § 2129 odst. 1 občanského zákoníku). 

Jak postupovat v případě odhalení skryté vady? 

Povinností prodávajícího je skrytou vadu oznámit bezprostředně po jejím odhalení. Následně musí prokázat, že se jedná o skrytou vadu. 

Pakliže se ukáže, že se jedná o neodstranitelnou vadu, kupující má právo požadovat slevu z kupní ceny, v extrémních případech mu musí být dokonce umožněno odstoupit 
od kupní smlouvy. 

V případě odstranitelné vady má kupující právo požadovat odstranění vady nebo slevu v příslušné výši.

POZOR! Existují případy, kdy se kupující snaží využít institutu “skryté vady” v situacích, kdy si koupi nemovitosti rozmyslí z jiného důvodu – například narazí na lepší nabídku, nevyhovují mu sousedé apod. Bohužel se na trhu vyskytují i firmy, které se na odhalování skrytých vad zaměřují a cíleně je hledají. 

Závěrem

Pokud jste na straně prodávajícího, VŽDY kupujícího UPOZORNĚTE na veškeré vady (nejlépe písemně), o kterých víte. Trvejte na tom, aby si kupující nemovitost řádně prohlédl. Doporučte mu, aby si s sebou před koupí vzal na prohlídku stavaře jakožto odborného poradce. Jedná se o maximum, které můžete pro svou ochranu udělat.

Pakliže jste na straně kupujícího, před podpisem rezervační smlouvy nechte nemovitost prohlédnout odborníkem v oboru stavitelství, obzvlášť v případě, kdy se jedná 
o nemovitost určenou k rekonstrukci.