Přehled změn u hypoték od 1. 4. 2022

Vytvořeno dne: 07/07/2022

Možná jste zaznamenali, že 1. 4. 2022 došlo k zásadním změnám u hypoték. Česká národní banka nastavila přísnější podmínky, kvůli kterým na hypotéku nedosáhne až desetina žadatelů. Jaká pravidla bude potřeba nově splnit?

Snad nejdůležitější změnou, kterou můžeme od 1. dubna 2022 tohoto roku pozorovat, je, že má Česká národní banka novou závaznou hranici úvěrových ukazatelů DTI, DSTI a LTV. Těmi se nyní musí všichni poskytovatelé hypoték řídit.

“Pro srovnání – až do schválení novely zákona o České národní bance v roce 2021 měly limity pouze doporučující charakter,” uvádí Jiří Kukačka, hypoteční specialista ze Sirius finance. To se nyní změnilo a limity jsou závazné. Díky této novele z roku 2021 získala Centrální banka pravomoc, kterou od 1. dubna 2022 využívá ke stanovení určité úrovně horních hranic úvěrových ukazatelů.

Záleží, zda jste mladší 36 let

Na věku záleží pouze u hypoték, kterými financujete vlastní bydlení. “Zvýhodněné jsou přitom osoby do 36 let věku, pro které platí méně přísná pravidla u úvěrových limitů,” upřesňuje Kukačka.

Jaké jsou hranice úvěrových ukazatelů?

Seznamte se se třemi ukazately, jejichž hodnoty musíte pro získání hypotéky splnit.

Jak moc jste zadlužení? = DTI (Debt to Income)

Úkolem tohoto ukazatele je vyjádřit výši žadatelova čistého ročního příjmu a zároveň poměr výše jeho celkového zadlužení. Jednoduše řečeno, pomocí tohoto ukazatele zjistíte, zda není žadatel o úvěr předlužený. Tento ukazatel byl zaveden v roce 2018 spolu s DSTI.

Utáhnete splátku ze svého příjmu? = DSTI (Debt Service to Income)

Tento ukazatel vyjadřuje procentní poměr mezi výší měsíční splátky všech úvěrů žadatele o hypotéku a jeho čistý měsíční příjem. U žadatelů od 36 let platí hodnota 45 %; u žadatelů mladších 36 let pak 50 %.

Má nemovitost dostatečnou hodnotu, aby sloužila jako zástava? = LTV (Loan to Value)

Ukazatel vyjadřuje procentní poměr mezi hodnotou zastavené nemovitosti a výší úvěru. Podle tohoto ukazatele si můžete půjčit maximálně 80 % hodnoty nemovitosti. U žadatelů mladších 36 let bude LTV 90 %. Objem celkové výše dluhu žadatele nesmí být vyšší než 8,5 ročního čistého příjmu; pro žadatele od věku 36 let věku je hranice 9,5 ročního příjmu.

Proč dochází k této úpravě limitů?

Nově nastavené limity se ve své podstatě vracejí na úroveň před začátkem pandemie. Dalším důvodem jsou nadhodnocené ceny bydlení. Tato úprava si klade za cíl bránit nárůstu zranitelnosti bankovního sektoru.

Jak to bude v roce 2022 s hypotékou bez “hotovosti”?

Jak už jsme uvedli, od 1. dubna 2022 mohou hypoteční banky nabízet hypotéky do výše max. 80 % hodnoty nemovitosti (týká se žadatelů starších 36 let) a do maximální výše 90 % hodnoty nemovitosti u žadatelů mladších 36 let. Nyní se podíváme na to, kde “vzít peníze” na zbylých 10 % (resp. 20 %).

Naspořená hotovost

První možností samozřejmě je, že žadatel disponuje vlastní naspořenou hotovostí. Tu však málokdo má. Pokud se však svého snu o vlastním bydlení nechcete vzdát, můžete si vytvořit plán, podle kterého si každý měsíc budete odkládat stranou určitou částku. Rizikem však je, že ne každý má dostatečnou morálku, aby plán dodržoval.

Ručení druhou nemovitostí

“Druhou možností je, že bance jako zástavu poskytnete druhou nemovitost,” říká Kukačka. Může se jednat i o nemovitost příbuzných (samozřejmě s jejich souhlasem). Druhá nemovitost přitom nemusí zůstat zastavená po celou dobu trvání hypotéky. Vyvázat ji můžete v momentě, kdy splatíte oněch 10, resp. 20 % hodnoty nemovitosti.

Další půjčka? Nově si tuto možnost škrtněte!

“Pokud byste dofinancovali zbylých 20 % (resp. 10 %) jinou půjčkou, jednali byste v rozporu se zákonem,” varuje Kukačka.

Vždy je ale třeba mít na paměti, že hypoteční banku bude již v procesu schvalování zajímat, jakým způsobem “dofinancujete” oněch 10 nebo 20 %. Banku zkrátka jen tak neobejdete.

Z čeho se počítá maximální výše hypotéky?

Zásadní je tzv. zástavní hodnota nemovitosti, kterou určuje smluvní znalec banky. Není tedy možné si nechat ocenit nemovitost pomocí vlastního znalce. Tato hodnota se často liší od své skutečné tržní hodnoty. Důvodem může být atypické řešení nemovitosti, její špatný technický stav či právní “vady” na nemovitosti (např. věcná břemena apod.).

Úrokové sazby – klesnou či porostou?

Lze očekávat, že česká ekonomika začne v následujících letech získávat na stabilitě. V případě hypotečních úvěrů můžeme mluvit o sazbě, která se bude pohybovat okolo 3 %. Jedná se však o běh na dlouhou trať a stabilizaci trhu mohou protáhnout události na Ukrajině. Aktuálně mají úrokové sazby značně vzrůstající tendenci.

Nová pravidla mají i jednu výhodu!

Podle nových pravidel, která vstoupila v platnost již v roce 2016, lze každý rok splatit až 25 % z celkové výše půjčky, a to vždy 1 měsíc před dnem výročí uzavření hypoteční smlouvy. Pokud se chystáte splatit víc nebo v jiný termín, může si banka účtovat poplatky. “V tomto ohledu jsme si polepšili, protože před rokem 2016 bývala okolo 5 % z dlužné částky za každý rok, a to až do konce fixace,” uzavírá Kukačka.

Na článku se spolupodílel:

Jiří Kukačka (Sirius finance)

Ve financích jako hypoteční specialista působí již od roku 2009. Sídlí v Plzni na adrese Bezručova 9, klientům je k dispozici i ve středních Čechách primárně v lokalitě Berouna a Prahy. Se zajištěním financování koupě nebo rekonstrukce může pomoci i Vám.