Výhradní smlouva – ano, či ne?

Vytvořeno dne: 11/07/2022

Výhradní (exkluzivní) smlouva zavazuje pouze jednoho realitního makléře, aby nesl odpovědnost za úspěch při prodeji nemovitosti. Prodávající by zároveň neměl spolupracovat s jiným realitním makléřem. V čem je takový vztah výhodný? A má svá rizika?

Kdy je výhodné podepsat výhradní smlouvu?

Exkluzivní smlouvu doporučujeme podepsat za splnění dvou základních předpokladů.

Prvním z nich je, že jste se s realitním makléřem co nejlépe seznámili a důvěřujete mu.

Druhým předpokladem pak je, že to s prodejem nemovitosti myslíte vážně a svou nemovitost chcete prodat za nejvyšší možnou cenu bezpečně a bez starostí.

Proč chtějí realitní makléři pracovat výhradně?

Je to jednoduché. Nikdo nebude investovat do něčeho, co se mu pravděpodobně nevrátí. Je možné, že i někteří kvalitní realitní makléři budou souhlasit s NEvýhradním zastoupením, nicméně rozhodně se nebudou nějak přehnaně snažit – a to vám ku škodě.

Co když budu chtít od smlouvy odstoupit?

Chcete si realitního makléře vyzkoušet, než se “upíšete” k dlouhodobější spolupráci? Uzavřete s ním smlouvu na kratší dobu, pro začátek je ideální doba jednoho měsíce. Za kratší dobu byste nepoznali, jak pracuje.

NEvýhradní zastoupení – hrozí reálné riziko, že budete muset platit provizi několikrát

Hned vysvětlíme, jak je to možné. Představte si, že podepíšete smlouvu o realitním zastoupení třeba se třemi realitními kancelářemi. Všechny si nemovitost přijedou nafotit, zveřejní inzerát a začnou vodit zájemce na prohlídky.

Ale co čert nechtěl!

Všechny tři realitní kanceláře přivedou vážného zájemce, který bude mít o koupi nemovitosti reálný zájem. Smlouvy budou mít nastavené tak, že na provizi budou mít nárok v momentě, kdy vám přivedou vážného zájemce (ne až po podpisu kupní smlouvy).

Co teď?

Pravděpodobně vám nezbyde nic jiného než skutečně provizi všem zaplatit.

Několik inzerátů na prodej nemovitosti, vždy jiná cena

Představte si sebe v roli někoho, kdo hledá nemovitost. Procházíte si realitní servery a opakovaně narážíte na tu samou nemovitost, vždy však s logem jiné realitní kanceláře a co hůř, vždy i s rozdílnou prodejní cenou.

Jak je to možné?

Jedna z možností je, že každá realitní kancelář má jinak vysokou provizi. Kupující požaduje například jeden a půl milionu a je mu jedno, kolik si daná realitní kancelář ke kupní ceně “přirazí”. Několik rozdílných cen a velké množství inzerátů každopádně na žádného zájemce nepůsobí příliš důvěryhodně.

Musí být smlouva s realitkou písemná?

Ano. Podle nového zákona o Realitním zprostředkování (39/2020 Sb.) musí mít smlouva mezi makléřem a prodávajícím jen a pouze písemnou podobu.

Více makléřům půjde o jejich vlastní prospěch, ne o váš

V dnešní době nedostatku nemovitostí není žádnou výjimkou, že o jednu nemovitost usiluje více zájemců najednou. Jedná se o faktor, který bezkonkurenčně posiluje vyjednávací pozici pro utržení maxima peněz. To ovšem může překazit více realitních makléřů. Každý z nich se bude snažit, aby nemovitost byla prodána právě jeho klientovi a váš zájem (utržení maximální kupní ceny) půjde stranou.

Co když bude mít ideálního zájemce jiná realitní kancelář? Nesmím mu to prodat?

Rozhodně můžete. Kvalitní realitní kanceláře mezi sebou spolupracují a bývají ochotné se o provizi mezi sebou podělit. Není tedy na místě mít strach z toho, že byste přišli o klienty, kteří zaťukají na dveře jiné realitky.

Závěr: Výhradní smlouva je vždy výhodnější, a to jak pro vás, tak i pro realitního makléře. O tom není pochyb. Zásadní však je, abyste si dali záležet na výběru realitního makléře. Měli byste si zvolit takového, kterému plně důvěřuje a zároveň si sednete po lidské stránce.